Règles fiscales canadiennes pour les locateurs non-résidents : Guide du locataire

Aperçu des répercussions fiscales des locations immobilières au Canada

Alors que le jour du déménagement (1er juillet) approche à grands pas et que la plupart des locataires ne sont pas au courant des règles fiscales particulières au Canada, nous voulions profiter de l'occasion pour informer tout le monde des conséquences fiscales inévitables possibles lors de la location d'une propriété.

Obligations, responsabilités et exigences de retenue à la source pour les non-résidents

La plupart des locataires ne connaissent pas leurs obligations de déclaration et leur responsabilité de retenir des fonds et d'exécuter des tâches administratives, telles que la production de certains feuillets et déclarations de renseignements en temps opportun auprès de l'Agence du revenu du Canada si vous louez un logement auprès d'un non-résident fiscal canadien. Lorsqu'un non-résident reçoit un revenu de location provenant d'un immeuble situé au Canada, le payeur, qui peut être un locataire ou une société de gestion immobilière, est tenu de retenir et de remettre 25 % du loyer brut à l'Agence du revenu du Canada.

Responsabilités des gestionnaires et agents immobiliers

Tel que décrit dans la Loi de l'impôt sur le revenu, lorsqu'un gestionnaire ou un agent immobilier perçoit un loyer pour le compte d'un locateur non-résident, il incombe alors à cette personne (ou société) de s'occuper des aspects administratifs des loyers des non-résidents, et non des locataires. S'il n'y a pas de gestionnaire immobilier impliqué et qu'il est muet dans l'entente que vous, en tant que locataire, êtes responsable des détails administratifs, y compris l'obligation d'envoyer directement les retenues applicables à l'Agence du revenu du Canada, les tâches administratives incomberont au locateur.

Juridique, conséquences, pénalités et intérêts

Récemment, dans l'affaire 3792391 Canada Inc. c. The King, la STC a conclu qu'elle appliquait le paragraphe 215 (6) pour défaut de retenir et de verser la taxe prévue à la partie XIII sur le loyer payé au locateur par le locataire. Le locataire était donc tenu de retenir et de payer les impôts nécessaires. Le contribuable a soutenu qu'il n'avait pas pris de mesures pour assurer le respect des obligations de retenue en vertu de la Loi parce qu'il n'avait aucune raison de croire que le bénéficiaire des paiements était un non-résident. La Cour a conclu que cela ne suffisait pas pour satisfaire à la norme d'un degré élevé de diligence. La Cour n'a pas accepté le moyen de défense fondé sur la diligence raisonnable invoqué par le locataire dans le cadre de sa défense. Il incombe ensuite au contribuable de veiller à ce qu'il fasse preuve de diligence raisonnable pour se conformer à la Loi et s'assurer que le locateur est effectivement un résident fiscal canadien. Les paragraphes 227 (8) et (8.3) imposent également des pénalités et des intérêts au résident payeur sur l'impôt dû. Le défaut de remettre, le retard ou l'absence de versement est passible d'une amende de 10 % du montant de retenue requis et de 20 % pour les récidivistes, plus les intérêts.

Assurer la conformité et la vérification

À la suite de la présente affaire, les conséquences du non-respect d'une obligation fiscale en vertu de la partie XIII peuvent être graves et peu de recours sont disponibles. Par conséquent, même s'il peut être difficile de déterminer la résidence d'un bénéficiaire dans certains cas, le payeur devrait toujours prendre des mesures actives pour vérifier. Par exemple, les payeurs ne devraient pas se fier uniquement aux déclarations non assermentées, mais doivent faire leurs propres demandes de renseignements pour déterminer le statut de résident du bénéficiaire.

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